2018-06-15
棚戶區(qū)改造改善居住環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共服務(wù)設(shè)施配套，作為城市更新的重要組成，也是三四線城市房地產(chǎn)去庫存的重要因素。就目前各地實(shí)際情況來看，對(duì)棚改并沒有一個(gè)統(tǒng)一明確的標(biāo)準(zhǔn)，除城市棚戶區(qū)、國有工礦、國有林區(qū)和國有墾區(qū)外，大部分地區(qū)都將城中村改造、舊城改造、危房改造等納入城市棚戶區(qū)改造范圍。
不同地區(qū)對(duì)棚改的標(biāo)準(zhǔn)不同，也成為了目前三四線城市棚改分化的一個(gè)重要因素。一般北部省市的棚改集中在對(duì)城市棚戶區(qū)進(jìn)行改造，也包含危房改造，這些地區(qū)的棚改會(huì)更深入下沉到鄉(xiāng)、縣，改造數(shù)量也極具規(guī)模，如山東、河南、河北等。部分中西部地區(qū)如貴州、湖北等省份，其早期的城市棚改工作已基本結(jié)束，今后剩余基數(shù)較大的為工礦區(qū)、林區(qū)和墾區(qū)改造。而經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東南沿海省市如廣東、浙江等，更多的是進(jìn)行城中村及危房改造，完善城市功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。
一、棚戶區(qū)改造影響三四線樓市需求
從城市的基本面來看，部分三四線城市既缺乏產(chǎn)業(yè)，又沒有大量人口作為支撐，棚改成為拉動(dòng)三四線城市需求的重要因素。2005年，國家出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)東北地區(qū)棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，開始大規(guī)模進(jìn)行棚戶區(qū)改造工作。2015-2017年，全國完成了為期三年、共計(jì)1800萬套的棚改任務(wù)。2017年5月，國務(wù)院決定實(shí)施第二個(gè)3年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，2018-2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，并確定2018年將開工580萬套。而如此高規(guī)模的棚改工作在全國的分布卻并不均勻，三四線城市占到近九成。棚改前期主要以實(shí)物安置為主， 2014年以來政府大力推進(jìn)貨幣化安置，即支付拆遷補(bǔ)償款給被拆遷的居民，居民再用這筆資金購置新的住房。可以說，這部分需求在短時(shí)間內(nèi)集中購買，成為推動(dòng)需求增加的重要力量。近幾年，棚改貨幣化安置得到了大力推廣，占比從2014年的9%一躍升至2016年的48.5%，2017年這一比例或?qū)⑦_(dá)到50%以上，預(yù)計(jì)未來三年還將進(jìn)一步提升。由于成本因素，一二線城市貨幣化安置比例較低，而三四線城市這一比例高達(dá)80%，更有城市如安徽蕪湖在2015年實(shí)現(xiàn)全部貨幣補(bǔ)貼。2016-2017年，高體量的棚改的工作為此前庫存高企的濟(jì)寧、威海、紹興、鹽城、贛州等三四線城市帶來大規(guī)模置業(yè)需求，這些城市2017年新建商品住宅銷售套數(shù)均超過8萬套。因此，高規(guī)模的棚改疊加高比例的貨幣化安置為房地產(chǎn)注入大量中期需求。
二、一百城棚改建設(shè)對(duì)比：完成及目標(biāo)情況
省級(jí)棚改完成情況及目標(biāo)的變化也將使各城市產(chǎn)生相應(yīng)變化，而這一變化也將通過棚改特別是棚改貨幣化傳導(dǎo)至住房市場。我們選取了具有代表性的100個(gè)三四線城市，通過梳理這些城市近年棚改完成規(guī)模及2018年棚改目標(biāo)，對(duì)這些城市未來棚改規(guī)模進(jìn)行橫向縱向?qū)Ρ?，分類探討城市未來棚改空間。
橫向比較：
全國棚改進(jìn)入三年堅(jiān)攻階段，大部分地區(qū)今年的棚改新開工目標(biāo)較去年有所降低，且各地棚改目標(biāo)分化也愈加明顯。下面我們以區(qū)域進(jìn)行劃分，針對(duì)不同區(qū)塊內(nèi)棚改仍有較大空間的城市進(jìn)行分析。
華北片區(qū)。京津冀城市群中，唐山、張家口、保定三城2018年的棚改規(guī)模最為突出，計(jì)劃開工在2.6萬套到3萬套之間;而山東半島作為棚改體量最大的地區(qū)，全省今年計(jì)劃改造84.3萬套，其中，菏澤新開工12.7萬套，位居全省第一。日照、濰坊、德州、泰安、濟(jì)寧、濰坊等城市的改造數(shù)量也在5萬套以上，其他城市如聊城、濱州、煙臺(tái)、淄博、威海、臨沂等也維持較高水平，六城平均計(jì)劃新開工數(shù)量為3.5萬套。
華東片區(qū)。這部分改造區(qū)域主要集中于長三角城市群，位于以滬、寧、杭為中心的都市圈及安徽部分城市。以滬、杭為中心，周邊的溫州規(guī)劃目標(biāo)高達(dá)10.6萬套，占全省改造的31%，紹興、湖州、金華今年的計(jì)劃量分別為4.6萬套、3.2萬套和3.1萬套;以滬、寧、蘇為中心，常州、徐州的棚改數(shù)量在2萬套左右;安徽省內(nèi)，棚改力度較大的城市主要聚集在北部地區(qū)的阜陽、宿遷及淮北，其改造數(shù)量分別為5.4萬套、4.4萬套和3.5萬套。
中西部片區(qū)。中原城市群內(nèi)河南省改造體量最為龐大，平頂山、駐馬店的棚改數(shù)量均超過10萬套，安陽、濮陽、商丘及環(huán)鄭州周圍的許昌、新鄉(xiāng)也都在6萬套以上;關(guān)中平原城市群內(nèi)，改造力度較大的延安、寶雞，其新開工數(shù)量分別為3.2萬套和2萬套;長江中游地區(qū)，改造規(guī)模較大的區(qū)域主要為湖北省襄陽，江西省內(nèi)九江、宜春、上饒及贛州，這些城市今年計(jì)劃的改造數(shù)量在4.9-6.2萬套之間。湖南省域內(nèi)棚改規(guī)模較高的城市分布于常德、岳陽、婁底、株洲、邵陽、永州，六城平均改造數(shù)量為3萬套;成渝城市群中，環(huán)成都周邊南充計(jì)劃今年改造4.5萬套，攀枝花棚改數(shù)量為2萬套。黔中地區(qū)，貴州省內(nèi)遵義、六盤水、畢節(jié)、銅仁等城市的改造數(shù)量均在4萬套以上。
華南片區(qū)。這一區(qū)域未來棚改力度較低，珠三角城市群內(nèi)棚改任務(wù)主要分布于環(huán)深、廣地區(qū)，其改造規(guī)模均低于1萬套，多地規(guī)劃目標(biāo)不及千套;海西城市群內(nèi)，海南棚改規(guī)模較高的城市為三亞，2018年計(jì)劃新開工0.6萬套，而福建省棚改重點(diǎn)位于廈漳泉地區(qū)，泉州、漳州今年將分別改造1萬套、0.6萬套。
總體來看，未來棚改空間較大的地區(qū)主要集中于華北片區(qū)的山東，華東片區(qū)以滬、寧為中心的周邊和安徽，以及中西部片區(qū)河南，長江中游地區(qū)湖北、江西、湖南，成渝城市群內(nèi)四川和黔中地區(qū)貴州的三四線，甚至五線城市。這些極具棚改規(guī)模的城市，其地理區(qū)位并非靠近區(qū)域內(nèi)中心城市，隨著去庫存重心進(jìn)一步向三四線城市和縣城轉(zhuǎn)移，高規(guī)模的棚改工作開始由城市群內(nèi)中心城市周圍的第一圈層移向第二圈層。
縱向比較：
響應(yīng)國家和省政策，多個(gè)城市出臺(tái)2018-2020年棚改三年攻堅(jiān)計(jì)劃。但每個(gè)城市棚改力度不一，未來目標(biāo)也有所差別。根據(jù)單個(gè)城市2018年棚改任務(wù)目標(biāo)，再疊加2016、2017年棚改完成情況，將三年棚改規(guī)模數(shù)據(jù)變化進(jìn)行分類，可以縱向?qū)⒏鞒鞘泻唵畏譃橐?guī)模收縮、擴(kuò)大、保持三大類。
1)年棚改規(guī)模逐步收縮，棚改已進(jìn)入收尾階段
這類城市特點(diǎn)為棚改高峰期在2016-2017年，而2018年棚改規(guī)模逐步收縮，進(jìn)入三年攻堅(jiān)收尾階段。
整體規(guī)模小，且逐年收縮。廣東省域內(nèi)珠海、汕頭、佛山、韶關(guān)、梅州、惠州、肇慶、湛江等城市近三年棚改規(guī)模逐漸縮小至0.1-0.4萬套，部分城市如河源、汕尾、江門、陽江、清遠(yuǎn)、揭陽由千套縮減至百套。另一部分已開始進(jìn)入收尾階段的城市主要聚集在江蘇省內(nèi)鎮(zhèn)江、淮安、宿遷、連云港，安徽省內(nèi)蕪湖、滁州、馬鞍山、銅陵、蚌埠、亳州，四川省內(nèi)綿陽、資陽、達(dá)州，河北秦皇島，及海西城市群內(nèi)三亞 、泉州、漳州、莆田、龍巖等。
未來計(jì)劃相對(duì)前兩年有明顯下降，但仍保持較大絕對(duì)量。這些城市主要集中在部分棚改力度較大的中西部地區(qū)，如山東省內(nèi)菏澤、濰坊，河南洛陽，湖北荊州、江西上饒，貴州六盤水、遵義、安順都是由高規(guī)模改造逐漸縮減的典型城市。此外，環(huán)京周圍張家口，以滬、寧為中心周邊南通、徐州、淮北，也屬于改造體量較大且規(guī)模逐年減少的城市。
2)棚改力度仍然較大，年棚改規(guī)模持續(xù)增加
一些城市總體改造體量規(guī)模巨大，且力度逐年加大。從上圖可以明顯看出，這部分城市最多集中于我國的人口大省山東、河南。山東省內(nèi)聊城、濱州、泰安、煙臺(tái)、日照、德州等城市的增長規(guī)模最為明顯，納入河南省棚改計(jì)劃的平頂山、駐馬店、安陽、濮陽、許昌、新鄉(xiāng)等地改造規(guī)模逐年擴(kuò)大，尤其是平頂山、駐馬店，今年計(jì)劃棚改數(shù)量較2017年增加7萬套以上。東部沿海地區(qū)，溫州在2016-2018年的棚改規(guī)模一直維持高位，其改造力度值得關(guān)注。
一些城市則維持加速態(tài)勢。這部分城市近三年的增長規(guī)模雖不及上一類城市，但整體體量較大，改造力度也不容小覷。分區(qū)來看，這些棚改力度也十分強(qiáng)勁的城市主要聚集在京津冀地區(qū)唐山、承德，長三角地區(qū)浙江紹興、金華、湖州及蘇州省域內(nèi)揚(yáng)州、常州，安徽阜陽，長江中游地區(qū)湖北襄陽、湖南湘潭、江西贛州，成渝地區(qū)瀘州、宜賓、南充。
3)棚改規(guī)模近年保持不變
這部分城市在2016-2018年的改造規(guī)模變動(dòng)相對(duì)較小，從量級(jí)來劃分，大致分為高位變動(dòng)和低位調(diào)整兩類。第一類棚改規(guī)模保持高位穩(wěn)定變動(dòng)的城市多集中于改造力度較大的省份，如山東省內(nèi)威海、濟(jì)寧、淄博，湖南岳陽，貴州銅仁，以及安徽六安;而另一類改造規(guī)模小且變動(dòng)穩(wěn)定的城市多位于各區(qū)域中心城市臨近周邊，如京津冀中心城市周圍衡水、邯鄲，以鄭州為中心周邊開封，以滬、寧、杭為中心周邊舟山、麗水、衢州、鹽城、泰州、宣城，及長江中游地區(qū)宜昌，成渝地區(qū)眉山、遂寧、內(nèi)江，北部灣地區(qū)柳州、北海和珠三角地區(qū)汕頭、肇慶、韶關(guān)。
總結(jié)：棚改視角下三四線城市的樓市發(fā)展空間
棚改貨幣化雖不能直接推動(dòng)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，但大量貨幣化安置帶來的剛需購房群體是拉動(dòng)房地產(chǎn)銷售、減少庫存的有力支撐，為三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來重大機(jī)遇。然而，也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，高規(guī)模的進(jìn)行棚改并不具備長期可持續(xù)性，未來三年全國改造1500萬套的既定目標(biāo)是固定的，其對(duì)房地產(chǎn)市場的驅(qū)動(dòng)力也將會(huì)逐漸減弱。根據(jù)各省市計(jì)劃，在2020年要全部完成棚戶區(qū)改造工作，未來棚改還有三年紅利期，短期內(nèi)棚改還將是三四線城市房地產(chǎn)市場增長的主要力量。
我們認(rèn)為，東部沿海城市群核心城市周邊臨近的三四線城市，其庫存去化已得到有效解決，且城市土地價(jià)值明顯提升，這些地區(qū)基于棚改帶來的需求或?qū)⒅饾u減弱。而中西部、東部城市群內(nèi)距核心城市較遠(yuǎn)的三四線甚至五線城市，棚改體量龐大且增長快，未來仍存在一定的需求空間。
（來源：齊魯壹點(diǎn)）
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